В последний день мая в рамках VI Владимирского межрегионального экономического форума «Регионы развития. Новые задачи, решения, возможности» состоялась тематическая сессия «Модернизация строительной отрасли на базе инновационных технологий».

Основными спикерами дискуссии стали заместитель Губернатора Владимирской области по строительству Ренат Чагаев, представитель Российского Союза строителей Андрей Кошель, а также директор областного департамента строительства и архитектуры Дмитрий Золин. На мероприятие, организованное администрацией Владимирской области, съехалось большинство владимирских застройщиков, а также немногочисленные представители строительной отрасли Брянской, Нижегородской, Ярославской областей, Москвы и Подмосковья.

 

Фото пресс-службы администрации Владимирской области

 

По разговорам приглашенных участников встречи было понятно, что застройщиков в первую очередь интересовали изменения в строительной отрасли, связанные со вступлением поправок в 214 Федеральный закон о долевом строительстве. Согласно новым поправкам, застройщики будут не в праве заключать договоры долевого участия (ДДУ), т.е. застройщикам запретят использовать средства будущих жильцов для строительства новых многоквартирных домов. Данные ограничения не будут распространяться только на те дома, продажи квартир в которых начнутся не позднее 1 июля 2019 года. Теперь застройщик должен будет использовать собственные и кредитные средства. Кроме того, начинает действовать схема: один застройщик – одно разрешение на строительство. При этом уже с 1 июля 2018 года покупатели будут передавать свои средства не напрямую застройщику, а банку, который финансирует строительство жилого комплекса. На время стройки эти средства резервируются на счету банка и переводятся застройщику после того, как он передает ключи дольщикам.

Учитывая, что последние несколько лет на строительном рынке наблюдается снижение покупательской способности, обусловленное кризисными явлениями в экономике, а следовательно, и снижение стоимости квадратного метра, а также учитывая, что все основные строительные материалы постоянно дорожают, застройщики называют новые «правила игры», по меньшей мере, преждевременными.

Несмотря на явный интерес застройщиков к разговору об изменениях в сфере строительства жилья, в ходе организованной администрацией Владимирской области дискуссии, спикеры докладывали преимущественно о достижениях самой администрации региона в духе «Жизнь во Владимирской области меняется к лучшему». По словам Рената Чагаева, объемы строительства жилья в регионе растут, содействие строителям администрация области оказывает, ипотека снижается, само жилье становится доступнее. Лишь представитель Сбербанка рассказала о разрабатываемых программах для застройщиков, после чего разговор шел о новых строительных материалах и инновациях в строительстве. В итоговом пресс-релизе о нововведениях в строительном законодательстве и вовсе не было упомянуто.

Редакция ИА «Владимирские новости» решила разобраться, на самом ли деле всё так гладко в строительной отрасли Владимирской области, как это звучит в пресс-релизах и отчетах администрации области. Для этого мы поговорили с непосредственными участниками строительного рынка.

 

 

Первым нашим собеседником стал известный во Владимире застройщик Игорь Юрьевич Другов. В настоящий момент строительные фирмы Другова возводят шесть многоквартирных домов в различных районах областного центра.

Игорь Другов: «Ситуация очень сложная. Я считаю, что в таких условиях, когда строители и так поставлены на колени, закон [поправки в 214 ФЗ – ред.] вводить нельзя. Когда рынок был на подъёме – можно было менять правила игры. Пожалуйста, вводите закон, у нас тогда были силы. Сейчас у нас силы нет. Мы же не в Москве живем, у нас и инвесторов нет, и люди жилье покупают плохо».

Игорь Другов считает, что в настоящий момент строительный рынок области находится в глубоком кризисе. В первую очередь это обусловлено ростом стоимости строительных материалов при общем снижении конечной стоимости жилья.

Игорь Другов: «Я привожу пример винегрета. Если мы покупаем овощи по завышенной цене: они все растут, растут и растут,- то конечный продукт может дешеветь? Посмотрите что у нас творится с металлом – минимум на 30% "убежали" цены. Что у нас творится с цементом – цены растут постоянно. Все материалы растут в цене, а цены на жилье падают. О чем это говорит? - рынок провален. Местный рынок у нас уничтожается и уходит. Спросите других застройщиков – они скажут вам примерно тоже самое. И местные компании в таких условиях будут уходить с рынка. Но тогда кто будет работать? Поймите, чтобы держать строительную компанию столько лет и столько лет её развивать, для этого нужны определенные ресурсы, возможности, желания. Я же не вчера пришел на этот рынок, сел в кресло и руковожу компанией. Это путь длиною в 25-28 лет напряженной работы. Но только сегодня я не могу сказать, останемся мы на плаву или нет. Посмотрите что в смежных отраслях творится…субподрядчики падают, банкротятся, уходят с рынка. Сами строители балансируют между статьями уголовного кодекса. Невыплата зарплат – уголовное дело, неуплата налогов – уголовное дело, несчастный случай на стройке – уголовное дело. Застройщик сейчас со всех сторон окружен уголовными статьями. И он думает: или зарплату не отдать, или налоги не заплатить. Что делать руководителю? Иногда хочется сказать: ребята, заберите меня лучше, я там буду спокойней сидеть, чем здесь».

 

Строительство домов в микрорайоне Юрьевец города Владимира

 

В планах застройщика – достроить те объекты, по которым уже ведется строительство. О получении разрешений на строительство новых домов речи пока что не идет: по словам Игоря Другова, его компания займет выжидающую позицию на ближайшие пару лет.

Игорь Другов: «Естественно, мы будем сопротивляться, мы будем бороться, но ситуация очень и очень сложная. Нам хватит задела на несколько лет работы, но новые разрешения брать пока не будем. Да у нас и нет возможности строить по новому закону, потому что нет денег. Когда стройка будет на подъеме, когда у нас будут силы, тогда мы будем готовы, но сейчас мы не готовы. Посмотрим на эту ситуацию, выждем год-два, а потом подумаем».

Весной корреспондент редакции разговаривал с другим владимирским застройщиком – генеральным директором ЖК «Загородный парк» Сергеем Русаковым. Русаков был вынужден провести сокращение численности персонала из-за отсутствия работы, вызванной "проблемами" с выдачей разрешений на строительство, а также из-за постоянного недопонимания со стороны администрации Владимирской области. Подробнее о проблемах застройщика можно прочитать в отдельном материале по ссылке.

 

ЖК "Загородный парк"

 

Что касается новых поправок в 214 ФЗ, то по словам Сергея Владимировича, это приведет к резкому росту стоимости жилья в регионах, а также может обернуться вынужденной приостановкой деятельности многих строительных компаний.

О росте стоимости жилья чуть больше месяца назад говорил и девелопер Александр Шамов в интервью ЗебраТВ – его компания застраивает микрорайон Веризино во Владимире. По прогнозам Шамова, во Владимире стоимость жилья «по новым правилам» может вырасти до 55 тысяч за квадратный метр. По его словам, в настоящий момент себестоимость жилья во Владимире (34 тыс.руб за кв.м.) и так превышает среднюю стоимость продажи (от 30 тыс.руб. за кв.м.) из-за ограниченного спроса на жилье, что впоследствии может привести и к банкротству строительных компаний.

 

Александр Шамов, фото zebra-tv.ru

 

Александр Шамов: «Вы же понимаете, что такое проектное финансирование? Вот к вам приходит застройщик Александр Игоревич Шамов и говорит: «Хочу построить в Веризино следующий дом или два». Банк говорит: «Давай бизнес-план». И там рассчитано, что цена метра при учете части собственных средств и всех остальных новых обязательств должна составлять, я думаю, не меньше 55 тысяч рублей. 15-20% - это та маржа, которую он может позволить застройщику, а остальное — не позволит».

Застройщик принял решение взять перерыв в строительстве новых домов. На сегодняшний день Шамов готов гарантировать сдачу тех домов, которые находятся на фазе строительства, но не готов получать новые разрешения на строительство жилья.

Александр Шамов: «Когда вам сегодня говорят, что у нас все хорошо, вы не верьте. Нет тех, у кого все хорошо. Все строят не дома, а пирамиды. А пирамиды, сами знаете, имеют тенденцию обрушаться. Поэтому я и принял решение больше не строить…. Не имеет смысла ничего делать, пока не выстроятся понятные правила игры. Потому что пока всё сводится к нашей ответственности, ну, и, может быть, субъекта, который вынужден в случае чего потом разруливать ситуацию с обманутыми дольщиками».

По совету Игоря Другова мы решили спросить о ситуации в строительной отрасли у крупнейшего в регионе производителя железобетонных изделий. Наш собеседник – Борисова Ирина Леонидовна, начальник отдела сбыта Владимирского завода железобетонных изделий.

 

Борисова Ирина Леонидовна, фото beton33.ru

 

История предприятия начинается в 1966 году, когда на базе «Облмежколхозобъединения» был построен завод для нужд сельского хозяйства региона. Тогда завод выпускал сборные железобетонные изделия для быстровозводимого строительства. Позже завод перепрофилировался и в настоящий момент выпускает железобетон любых типов: ж/б-колонны, опоры, ригели, плиты, сваи, фундаментные блоки, столбы электропередач, а также сборно-монолитный каркас и строительные смеси. Продукция завода поставляется на стройки Владимирской, Московской, Нижегородской и Рязанской областей.

Практически все владимирские застройщики, не имеющие собственных заводов, покупают продукцию Владимирского завода ЖБИ. Доля выпуска продукции для жилищного строительства составляет 70% от общего объема производства. Из-за кризиса в строительной отрасли завод полностью перешел на расчеты «квадратными метрами».

 

 

Ирина Борисова: «Сейчас у всех застройщиков проблемы с финансами, поэтому нам приходится отпускать свою продукцию в обмен на квартиры. Чтобы самим работать, мы берем квартиры и пытаемся их реализовывать. Так как рынок жилья сейчас неактивный, то нам приходится делать приличные скидки [при продаже квартир -ред.], и на этом мы теряем. Получается, что материалы мы отдаем, а квартиры нам еще только предстоит продать. Таким образом, выводятся оборотные средства, которых и так немного».

По словам Ирины Леонидовны, в последние 3-4 года объем выпускаемой заводом продукции снизился почти на треть из-за кризиса.

Ирина Борисова: «За последние три-четыре годы объем выпускаемой продукции снизился процентов на 30. Упали объемы строящегося жилья в нашей области. Также из-за увеличения стоимости топлива выросла цена доставки, из-за этого мы теряем рынки в соседних регионах. Дорожает логистика и наша продукция становится уже не столь конкурентной в соседних областях. Раньше мы могли поставлять в Пушкин, Домодедово, т.е. с плечом доставки в 200-300 километров. Сейчас из-за удорожания перевозок мы уже не можем составить там конкуренцию местным производителям".

 

 

Ирина Борисова: "Также у нас были проекты, которые ушли в связи с введением санкций. Это завод "Харпер" в Гусь-Хрустальном и фанерный цех в Покрове. Мы очень рассчитывали и на строительство животноводческого комплекса группы компаний «Дымов» в Суздальском районе. У нас там должен был быть многомиллионный заказ, мы должны были делать рамы для десяти коровников, но они [компания Вадима Дымова – ред.] не нашли общего языка с администрацией и были вынуждены уйти в Ивановскую область, о чем мы очень сожалеем. И мы объемы потеряли, и область потеряла инвестора».

Руководство завода ЖБИ «сопереживает» своим клиентам – компаниям-застройщикам, в связи со вступлением поправок в 214 ФЗ о долевом строительстве. Проблемы застройщиков становятся проблемами и самого завода.

Ирина Борисова: «Сейчас компании строят за счет будущих собственников квартир. Теперь им придется брать деньги в банках, естественно, под процент. Конечно же это выльется в удорожание строительства, а сейчас покупательная способность у населения и так «ниже среднего», все застройщики это видят. Еще одна особенность – удешевление конечного продукта. Если мы еще 5-7 лет назад начали переходить к элитному жилью: высота этажа 3 метра, большие площади квартир…то сейчас покупатели стараются экономить, покупать квартиры меньшей площади и более низкой стоимости квадратного метра. В новых домах стало меньше трехкомнатных квартир и больше однокомнатных и студий, это установленный факт».

Сложная ситуация на строительном рынке напрямую сказывается и на работниках предприятия: если раньше заработная плата индексировалась два раза в год, то уже в течение четырех лет завод не может поднимать зарплату сотрудников: все оборотные средства уходят на покупку материалов. Пришлось сократить и часть персонала.

Ирина Борисова: «Сейчас на заводе работает 220 человек, а до кризиса у нас стабильно работали 380 сотрудников. Из-за уменьшения объема выпускаемой продукции нам пришлось провести сокращение. У нас всегда работали две смены, они были всегда загружены, сейчас же мы перешли на одну смену».

 

 

 

Ирина Борисова: «В целом, ситуация сложная, но лучше критической. Перестраиваемся, переходим на взаимозачет, идем на все условия. Сокращаем свои расходы: в зимний период у нас очень большие платежи за отопление. Сейчас переходим на котлы меньшей мощности, чтобы как-то сэкономить следующей зимой».

По общему мнению наших собеседников, реформа в строительной отрасли благоприятно проецируется лишь на участников рынка недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга. При стоимости квадратного метра от 100 тысяч рублей и выше, всегда найдутся инвесторы, готовые вкладывать собственные средства в долгоиграющие проекты. Что же делать региональным застройщикам? Помощь могла бы прийти от государства. В регионах повсеместно не решена проблема с переселением из ветхого и аварийного жилья. Если проект московской реновации перенести на регионы, выделив федеральные средства на решение вопроса ветхого и аварийного жилья, это позволило бы спасти застройщиков и предприятия из десятка смежных отраслей от экономических трудностей, а главное – сохранить золотые кадры в строительстве. Ну а масштабные инфраструктурные проекты, вроде строительства железнодорожной высокоскоростной магистрали, позволили бы загрузить работой и заводы ЖБИ.